【案例】朱女士是汉口某小区的一名普通业主,入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄,一下雨阳台就有积水。另外,我的房子靠着马路,噪音大、灰尘多,家里老人的睡眠质量因此受到了很大的影响。”万般无奈之下,朱女士请了装修师傅装了无框阳台,但接下来的事情让她很难开心起来,物业拿出了朱女士当初在领取钥匙时签订的《小区物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第六条明确约定:“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。而且,在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着:“不得擅自封闭阳台”,强制要求朱女士拆除阳台。虽说朱女士当初是签订了合同,但她有点不明白,房子是自己买的,在自家阳台上安装,怎么就不行了呢?

对此,物业的解释是,作为业主,朱女士对阳台有支配权,但不代表有任意使用的权利,阳台从设计到交付,都是不封闭的,这符合国家规范和阳台的功能,能够满足业主的需要。再者,阳台的主要功能是提供晾晒等,你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能,是对使用功能的放大。

双方就此不能达成一致意见,于是在吵闹之中,物业将朱女士告上了法庭,但经过法院的审理,朱女士却胜诉了。为什么呢?

法院给出了三点理由:

其一,《补充协议》,提出“不得封闭阳台”的条款未与业主协商,亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权,属于格式条款,是无效条款,不能限制房屋所有权人的“物权”。阳台作为附属于房屋主体的特定部分,在构造和使用上均具有独立性,应确定为房屋的专有部分,朱女士享有对其进行装修、封闭等的权利。

其二,封闭阳台没损害他人利益。朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台,采用的方法已经顾及小区环境的整体美观,而且没有损害小区其他业主的合法权益,其目的、方式和结果正当,不属于法律法规禁止业主从事的行为。

其三,物权高于“整体美观”。业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益,理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下,业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高,也更为重大,应得到优先保护。

【物业提醒】封闭阳台或存在安全隐患。“除了影响建筑物的外观,业主自行封闭阳台还会带来一定的安全隐患,这也是我们非常担心的一个问题”,该小区的物业管理人员告诉记者,“业主将阳台扩充为室内,擅自添置不锈钢栅栏,在自己房屋内拆梁换柱,加建或拆除墙壁,这些都可能危及整个建筑物安全结构。”

【专家提醒】封闭式阳台容易存在结构不安全的隐患,装修前一定要慎重考虑。目前,大多数阳台采用的是悬臂结构(外挑式),设计时并未考虑其他特殊载荷的影响,承载力有限,若将其封闭后当房间使用,再搁置重物,容易发生意外。另外,加装钢筋护拦的阳台阻隔了发生火灾时最理想的出口,从而给消防带来潜在的危险。多加的护栏同时也给盗窃者提供了攀爬阳台入室的途径。